個行業單獨發布金融報告，這在央行還是破天荒頭一遭，可能的解釋隻能是：以其近10％的GDP份量、三分之一強的中長期貸款貢獻額，房地産業在今天的中國經濟發展中，的确已經舉足輕重。
缰繩如何才能勒得恰到好處？在GDP增長和經濟風險兩者之間，央行必須掌控地産金融調控的“平衡術”，在促進房地産業健康持續發展的同時，大力防範金融風險。縱觀央行2004年度地産金融報告，這一核心思想貫穿始終。
高達11％的房地産開發商貸款不良率，是懸在房貸業務上的一把利劍。
央行報告指出，房地産貸款具有潛在風險，其中一個重要方面就是房地産開發商貸款的不良率較高。在四大行的房地産開發商貸款中，又以農行和中行的經營狀況最堪憂，分别達到16％以上和12％以上。
問題的嚴重性在于，房地産開發商多以銀行借貸融資為主，自有資金很少。随着房地産市場競争日益激烈，開發貸款門檻提高，房地産開發企業資金鍊條日趨緊張，一旦資金鍊條斷裂，風險就會暴露。更為激進的觀點甚至認為，中國房地産“綁架”了銀行，乃至整個中國經濟。
從公布的數據來看，闆子已經打在了開發商貸款上，2004年3月份以前，房地産開發商貸款增長速度在40%以上。2004年4季度開始增長速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速進一步下降到15%。貸款增幅的下降與宏觀調控收縮信貸不無關系。對此，央行報告認為，“房地産開發商貸款增長得到了初步控制”。
來自業界的聲音也證實了這一點，香港百駿(中國)投資控股有限公司董事長王先生就表示，早期開發商可以三成自有資金貸到七成款項，但目前情況正好相反，擁有七成自有資金才能貸。
同屬房地産貸款，個人住房抵押貸款的表現則堪稱“優等生”。四大國有商業銀行個貸不良率為1.5％左右，央行報告稱，居民按揭貸款的資産質量很高，是商業銀行的“黃金資産”。
“優質個人抵押貸款規模的擴大，使得銀行自身資産質量和收息率都得以提升，大力發展個貸肯定還是今後的大趨勢。”中央财經大學金融學院郭田勇博士接受記者采訪時這樣說。在銀行業入世步伐加快的情況下，在個人貸款業務上發力，顯然既有利于銀行擴大資産規模，又利于滿足資本充足率要求。
可以佐證的數據是，2002年以來，居民個人購房貸款餘額直線上升，2004年底和2005年1季度末餘額同比分别增長35.1%和30.9%。
盡管增速很快，央行報告認為個貸依然有巨大的增長潛力。理由是：2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達到74%。
但報告同時提醒說，雖然個人購房貸款的不良率較低，但随着未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現風險。
在肯定房地産業是拉動中國經濟增長的“支柱”産業的同時，央行報告對當前部分城市出現的房地産泡沫表示了憂慮，并将過熱引緻的市場風險排在房地産信貸風險的首要位置。
報告稱，2004年部分地區房地産市場價格上漲較快，出現地區性的房地産熱。報告特别提到，“上海二手房和高檔商品房的泡沫程度值得關注”。此前已有諸多學者撰文指出，2004年上海内環線以内區域新建商品住宅銷售價格漲幅達27.5%，上海房價漲幅讓人“有點暈”，已經超出了正常範圍。
郭田勇分析說，目前房地産信貸面臨的主要風險是市場風險，即房價下跌後，作為抵押物的房地産就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來損失。
事實上，近期上海等地商業銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至高達50%，以防止抵押物貶值的風險。
在報告中，央行甚至建議取消房地産預售制度。可以推測，這其中不乏減輕抵押貸款風險的考慮。房子還沒建好就開始銷售，開發商啟動一個項目并不需要投入太多的自有資金，事實上這是将經營風險轉嫁給了購房者，最終轉給了銀行。
“期房的抵押住房貸款實際上無房可抵，房屋建成什麼樣，甚至能不能建成都是個未知數。取消期房，至少銀行的抵押品是實實在在的房子。”郭田勇說。
